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包罗金 光造纸、 大炼化以及 60 万吨 PX 项目??这

  海南房地产泡沫破灭留下的警示 19 海南房地产泡沫破灭留下的警示 2013-07-18 蔡慎坤 7 月 18 日,是海南结合资产办理公司成立十周年的日子,十 年前,已经有幸加入这家资产办理公司的筹建,对海南房地 产泡沫破灭后留下的烂摊子印象极其深刻,做为一个亲历者 和人,把一些写下来,但愿对中国房地产十年疯狂 有所警示。 2003 年“”期间,原海南机场股份公司总裁曾国华受命 筹组省级资产办理公司,这是一家很是特殊的公司,此前四 大国有贸易银行各自成立了由财务部注资的资产办理公司, 担任领受措置数额惊人的银行不良资产。而海南成立省级资 产办理公司,按照国务院 2002 年的文件要求,只是担任接 收银行和资产办理公司正在海南的房地产不良资产,这些资产 若何领受若何评估若何措置?大师心里都没有底,也没有经 验可寻。 为了盘活国有贸易银行正在海南的不良资产,削减金融机构的 帐面丧失,颠末中国人平易近银行、扶植部、财务部、河山资本 部和海南省多次协调,2002 岁尾,总理期近将卸 任之际,正在原《措置海南省积压房地产方案》的根本上,又 核准了一份很是细致的《弥补方案》 ,明白由海南省成立资 产办理公司特地担任衔接、办理和措置四大贸易银行和四大 资产办理公司和谈移交的积压房地产资产,并向贸易银行和 资产办理公司资金,丧失部门由财务部核销。 其时的海南方才从十年前的房地产泡沫暗影中走出来,正正在 寻找将来的标的目的,海南省的财务收入只要区区几十个亿,且 大部门收入都来自房地产,1993 年海南房地产泡沫破灭之 后,海南得到了十年的成长机遇,无论是海南的官员仍是海 南的企业,都正在向内地和沿海地域回流,留下来的,只能默 默的承受经济萧条收入菲薄单薄物价攀升的各种疾苦。 成立新的资产办理公司,海南省许诺由财务注资 1 亿, 做为初始本钱金,不知什么缘由,这笔钱却迟迟没有到位。 没有钱,也没有人,筹备如许的公司可让曾国华忧愁!他向 海南第一投资公司的蒋会成求帮,蒋很快承诺借 200 万,并 承诺供给南洋贸易银行大厦的办公场地。南洋贸易银行大厦 已经是海南最奢华的办公大楼,也是商人留给海南的样 板工程抑或是标记性建建, 1993 年被炒家们炒到最高 2 万一 平米, 而到 2003 年的时候, 整层整层的拍卖价曾经跌至 1500 元摆布,能够想象当初海南房地产由盛转衰的。 我向曾国华保举了几位原正在海南省国际信任投资公司工做 的同事,一路参取资产办理公司的筹建,因为财务注资迟迟 没有到位,工商登记颇费周折,好正在有国务院和省的红 头文件,省工商局明知前提不具备,也仍是网开一面,最终 发放了工商停业执照,核准的企业名称是海南结合资产办理 公司,注册资金高达 1 亿元人平易近币,企业性质是国有独资。 房地产曾是海南的最爱,1992、1993 年给海南带来过无限的 风光,几多人一夜暴富,好梦成实!然而过度的投契给海南 经济形成了几乎致命的冲击。跟着海南成长银行的倒闭,十 几家信任投资公司的消逝,近千亿不良资产烂正在银行,使海 南经济背上了沉沉的汗青负担。 海南房地产泡沫,始于金融机构的紊乱和失控。其时各资 金透过各类路子涌向海南,四大贸易银行饰演配角,被卷进 来的还有股份制银行、城市信用社、农村信用社、信任公司、 财政公司、大型国企、乡镇企业和平易近营本钱以及各类名目繁 多的集资款,最终从海南房地产而退的百里挑一。 房地产泡沫留给海南数目不详的不良资产。无论是发布 的统计数据,仍是人平易近银行供给的消息,或是披露的资 料,数字都纷歧样,也经不起太多的推敲。较为风行的说法 是:海南生齿占全国生齿的 0.6%,积压商品房的面积竟占全 国积压商品房总面积的 10%以上,仅海口市积压商品房就达 750 万平米。 无疑,积压房地产的背后是金融资产,满目疮痍的房地产其 实是钢筋水泥的货泉,积压房地产就是积压了银行的钱,而 银行最终变成了海南最大的成长商。 银行到底有几多钱扔进海南构成了大量不良资产?这个谜 底一曲无法揭晓。1999 年,四大贸易银行按照国务院批复的 关于《措置海南积压房地产方案》 ,派出浩浩大荡的清查大 军进驻海南,摸清沉淀正在房地产上的不良资产,耗时一 年,却没有一家摸清精确的家底。 因为各家银行进入海南的资金极其复杂,有各类布景和拆借 体例以及运做手段,再加上有些银行时隔多年,仍然害怕查 出问题,相关人员,供给的帐目和材料都是层层把关, 如许的清查统计数字必定会有水份,况且海南的房地产典质 物一曲正在贬值或者处于动态之中。工商银行总地产信贷 部一位司理坦言:其时清查压力很大,凡是涉及到当事人的 好处或某些行的带领,这种清查就没有法子进行下去。 因此最终清查出来的数字也是一个笼统的说法:四大贸易银 行先后向海南房地产投放了近 500 亿, 此中工商银行 179 亿, 扶植银行 127 亿,农业银行 100 亿,中国银行 80 亿。这个 数据并不包罗交通银行的 70 多亿, 人平易近银行系统的 40 多亿, 中国光大银行从洋浦领受的 200 多亿,这 200 多亿是几大商 业银行从境外发放给洋浦开辟商的贷款或投资款。海南成长 银行封闭时,同样也留下了 200 多亿的洞穴,此中绝大部门 都扔正在海南房地产项目上。海南已经灿烂的十几家信任投资 公司,沉淀正在房地产项目上的资金也高达 200 多亿。海南相 继核准成立了 130 多家股份制公司,募集资金 200 多亿,募 集资金的 80%也投向了海南房地产。 海南房地产泡沫最终构成了几多不良资产?上述数字简单 相加,曾经大大跨越了我们过去所见到的公开数字。金融机 构为海南的房地产泡沫付出了惨沉的价格! 做为全国房地产泡沫的沉灾区,地方对海南措置积压房地产 问题一曲很是注沉。1998 年 12 月,总理正在海南调查 时,提出了把海南做为全国处理房地产泡沫试点的设法,并 明白了三点看法:第一,绝对不许再批新项目,不许再建新 房子,不许银行再贷款给房地产企业。第二,要下决心收地。 凡是报建没报建的,只需是闲置的地盘一律收回。第三,谁 家的孩子谁抱。海南房地产是三分全国,三分之一是银行投 资,三分之一是银行贷款,其他资金来历也占三分之一。银 行投资构成的不良资产交给资产办理公司,银行贷款由银行 担任清收,房地产公司破产也得还债,其他资金投资由省里 同一处置。 其实正在海南,绝大大都企业都是从银行贷款搞房地产开辟 的,后来几乎都是银行的债务人。赔了钱就分掉,留下的房 地产高价抵给了银行,银行现实上成为海南最大的房地产开 发商,具有浩繁成片或分离的房地产项目。虽然后来银行将 一部门不良资产剥离给资产办理公司,但手中仍然保留着许 多材料缺失的房地产项目,因为海南房地产市场持续低迷和 银行措置权限受限,典质物措置结果并不较着,因此金融机 构的不良资产一曲被视为海南积压房地产措置中最难炸的 碉堡。 难!难就难正在确权坚苦和资产关系十分复杂,很多项目只是 挖了一个大坑,但扑朔迷离的每一层都分层典质给了银行, 很多项目仍是反复典质给分歧的银行。若是去确权,才发觉 这个项目还欠着施工队惊人的垫资款,即便把整个项目变现 也不脚以领取工程款。碰上这种环境,又得求院,因为 标的物很大,法院收费也不手软。银行和资产办理公司面临 这个“怪圈” ,常常也是一筹莫展,不想去确权。 怎样办?中国人平易近银行、扶植部、财务部、河山资本部和海 南省多次协调,正在 2002 年下半年,向国务院提出了新 的思,国务院正在原《措置海南省积压房地产方案》的根本 上,于昔时岁尾渐渐出台了一份细致的《弥补方案》 ,明白 由海南省成立资产办理公司特地担任衔接、办理和措置四大 贸易银行和四大办理公司和谈移交的积压房地产,并向贸易 银行和资产办理公司资金。 让四大贸易银行和四大资产办理公司将海南残剩房地产资 产交给一家取本身没相关联的新公司,银行和资产办理公司 的表情相当复杂。交吧,评估体例和价钱很难认同,主要的 是得到了对这些资产的节制权,形成的丧失又得靠本人慢慢 消化,国度财务管不管?不交吧,积压正在海南房地产上的不 良资产都太烂,留着几乎看不到任何但愿。 中国扶植银行资产保全数副总司理于妍玲密斯曾多次到海 南清产核资,对房地产泡沫的深有感到: “海南那么美 丽的风光,留下那么多的烂尾楼,也太不协调了。就应 该拿出怯士断腕的怯气,该炸的炸、该拆的拆,不要再正在这 些‘半拉子’项目上做文章了。 ”她认为《弥补方案》不克不及 处理海南房地产泡沫遗留的所有问题。即便交给海南省新成 立的资产公司同一措置,因为要银行资金,还会对烂尾 楼续建下去。况且《弥补方案》太繁琐,涉及评估、确认、 验收、措置、再评估等等法式,时间拖得太长,银行不成能 投入太多的人力物力处置海南的这堆不良资产。 于密斯以至提出当初应由中国人平易近银行、财务部牵头,将各 家银行正在海南的积压房地产全数收回并交给海南省根 据将来新的城市规划同一措置,收受接管资金无论几多由财务部 返还给各家银行,免得相互讨价还价,措置起来遥遥无期。 我们带着国务院的《弥补方案》 ,正在逛说各大银行,希 望各大银行尽快把所有尚未措置的不良资产低价转交,但各 家银行都有各自分歧的思和筹算,并不太理会总理 卸任前夜签发的这份文件,以至认为国务院的《弥补方案》 过分方向于海南省处所,不值得施行。 中国人平易近银行参取草拟《弥补方案》的黄慕东处长昔时几回再三 注释:当初会商《弥补方案》时,各家银行都提出了对本人 有益的看法,若是完全采纳, 《弥补方案》不成能出台。 《补 充方案》并不是强制性文件,其最终可否实施或告竣让渡协 议还得由两边协商。 只要扶植部的相关带领立场明白: 《弥补方案》次要是为了 处理金融机构正在海南的积压房地产问题,若是银行或资产管 理公司不肯交给你们处置,就让他们自行处置。海南省措置 积压房地产工做小组办公室陈武也回应了这种说法: “坦率 讲,当初要把四大银行手里那些积压房地产项目移交给我 们,我们是不情愿领受的。 ”陈武以至断言这些错综复杂的 积压房地产,就算破费大量的人力物力也未必能处置好。而 且最终即便盘活,生怕也值不了几多钱。 如斯看来,其时银行剩下的积压房地产很难再淘出闪光的金 子。各大银行本人也认可这一点,中国银行资产保全数总经 理董建岳几回再三强调:中国银行要处置的不良资产高达几千 亿,海南这点工具完全不值得。我们最后去中国银行交 涉时,资产保全数的钮文利蜜斯告诉我们正在海南还有 30 多 亿的不良资产,后来这个数字又变成不到 10 个亿,这些不 良资产对银行来说只是一个可有可无的数字。 中国农业银行我们先后去了很多多少次,农行担任人更成心思, 不肯透露具体数字,只是暗示“必定比中国银行少得多” 。 农行风险办理部总司理李彦斌对移交不良资产也是心存芥 蒂。他说当初农业银行将自办公司的不良资产剥离给长城资 产办理公司后,长城资产办理公司多次以注册资金不实或资 产欺诈反过来告状农业银行。李总提及此事仍然激怒不已: “早知如斯,我们还剥离给他们干什么?随便扔掉不是更省 心! ”李总言下之意:长城资产办理公司是自家兄弟尚且如 此,你们这个处所公司更不值得信赖。 而正在中国扶植银行,资产保全数总司理杨跟我们大谈 “冰棍效应”理论。这位曾正在中农信跟从王歧山任职的老金 融,具有学者的气质和风采。他认为措置不良资产就要抓住 机会,越快越好,不然就像冰棍捏正在手里很快就会化掉。最 好是本人的孩子本人养,本人捏正在手里随时城市化掉的“冰 棍” ,转来转去只会加速融化的速度。 然而杨总却忽略了别的一个现实:海南房地产泡沫遗留下来 的这堆“冰棍” ,其实只是虚拟的或者残破不齐的。不良资 产很大程度上只存正在于帐面上,或者干脆就是一堆什么也没 有的泡沫。 不成否定,不良资产的措置成为那段时间大家马争抢的 “唐僧肉” ,抢夺积压房地产措置权从一起头就没有遏制过, 几乎所有的金融机构,无论是银行、资产办理公司,仍是其 他信任公司清理组,都把措置不良资产当做一件美差,只需 手中控制项目,就会有人求上门来,各类评估机构、拍卖公 司、代为措置核心等等一天到晚都正在围着他们转。旧日那些 投入上亿的项目,现在只需几百万就能拿下,这两头的暴利 可想而知。 为了共同措置积压房地产,2003 年 6 月,海南省常委会 通过了《关于加速措置海南经济特区停缓建工程的决定》 , 沉申所有停缓建工程的产权人,正在两个月内既不申报措置方 案或不按所报措置方案措置的, 将代为措置。 此前, 各市县代为措置核心已运做了一段时间,堆集了丰硕的代为 措置或措置经验。这些措置机构借帮本能机能部分的参 取,正在河山、规划、报建、税收、确权等方面具有较着劣势, 通过大量措置项目,一些人正在短时间内获得了丰厚的暴利。 地方为领会决海南积压房地产问题,曾核准财务部拿出 4 亿 专项资金,用于返还补助扶植经济合用房的开辟商。可以或许拿 到这笔钱的并不必然是开辟商,但最终是什么公司或小我拿 到了这笔专项补助,社会上一度传得沸沸扬扬,那些接办烂 尾楼的企业更但愿专项补助可以或许、合理、通明。hg888皇冠手机登录, 跟着多量半拉子工程的复建,海口市区的室第从 500 元到 1200 元的都能够见到, 有些地盘标价以至每亩不脚 10000 元。 当初数额惊人的金融资产正在银行逗留了一段时间后又以极 低的价钱回到市场,开辟商从银行取得贷款完成从体工程或 表里粉饰再对外发卖,即便是每平方售价不跨越 1500 元, 利润仍然高达 50%以至更高。如斯高的利润并不是来自市 场,而是来自低价平沽的金融机构。很多当初抵债几万万乃 至上亿的大型项目,往往花几百万元就能拿到,如许大幅缩 水的项目拿到手中,不消投资就等于获得了暴利。 海南结合资产办理公司成立之际,银行正在海南的不良资产处 置己近尾声,加上各大银行对海南结合资产办理公司甚至海 南财务能力的疑虑,实正移交的项目并不多,却是一些 银行之外的投资机构因项目确权坚苦最终交给了这家公司, 借帮的外力完成了各类繁杂的复建手续,结合资产办理 公司协帮一些企业盘活了不少资产,也使企业敏捷成长。 又是一个十年过去了。自 2003 年以来,中国大大小小的城 市房价都正在轮流上涨,财务收入和地盘出让收入暴增, 地产商和炒房者包罗牟取了惊人暴利!现实上,房价疯 狂上涨的根源是地盘财务的抢钱和无法获得遏制所制 成的,既得好处集团包罗官员和专家正在内,基于本身的好处 推波帮澜,取房地产开辟产商合谋制势,鞭策了中国各 地房价一轮又一轮的疯狂上涨! 海南也不破例,卫留成正好赶上了新一轮房地产疯狂的大好 机会,如许的疯狂正在邓鸿勋和刘剑峰从政海南时已经短暂出 现过。2003 年,身为中海油老板的卫留成空降海南出任省长 时,明显对他寄予厚望,除了继续上一轮房 地产泡沫留下的烂摊子,更但愿这位一曲从商的官员扭转海 南依赖房地产成长的模式,好海南的海洋资本和生态环 境,实正改善和提高海南人平易近的糊口程度,使海南成为一个 斑斓而又繁荣富庶的宜居之地。 然而,海南的成长模式仍然跳不出房地产一支独秀的款式, 此轮房地产疯狂远远超出了 20 年前的海南。一多量取高层 官员过从甚密的房地产商,正在海南以极低的价钱获得了成片 成片的地盘,也分享了海南房地产市场暴富的丰昌大餐!几 乎所有的海滩山地湖泊河道周边地盘都被瓜分一空,海南全 岛都掀起了惊人的房地产开辟,斑斓诱人的海滩越来越 少,连五指山的原始丛林也遭到性!浩繁的房地产 商纷纷抛巨资抢滩海南岛,一个最主要的缘由就是,海南拥 有全国并世无双的天然资本,能够如许说,房地产商正在海南 花一份钱,就能够获得房地产开辟和海岸线资本所带来的双 沉报答。 卫留成从政海南期间,海南引进了一批高污染项目,包罗金 光制纸、 大炼化以及 60 万吨 PX 项目??这些项目取遍地开 花的房地产项目和高尔夫球项目一轰而上,对海南形成的生 态灾难现正在和未来都无法评估。 海南兴建了一个又一个高尔夫球场,这位球艺精深的政商高 官能否间接鞭策了海南的高尔夫球消费,我们没有切当的数 据。但正在海南大大小小的高尔夫球场挥杆的,除了老板,更 多的是党政官员,这项豪侈的活动正在党政官员中能否有所收 敛也不得而知。 海南现正在曾经建成了 40 多家高尔夫球场,正在建拟建的球场 还有上百家。海南省一位官员曾正在会见喜达屋酒店及度假村 集团亚太区总裁时透露:海南岛不只是旅逛度假的天堂,更 是打高尔夫球的天堂。 海南省规划再建制 100 个高尔夫球场, 以至 200—300 个,让高尔夫球成为海南岛的“岛球” 。 据行业材料显示, 国内十八洞球场的投资成本平均为 1.53 亿 元,加上场地扶植费、会馆扶植费、球场维修费等约需要 3 亿元。而球场维持一年的固定费用正在 800 万至 1000 万元左 左, 加上税费收入, 每个球场每年需要欢迎 35000 人次打球, 每人次消费正在 750 元以上。要维持如许的程度,海南大都高 尔夫球场都极为坚苦。 缘何球场运营的困境和球场热建的疯狂构成如斯明显的对 比?——“商家玩的不是球,是房地产项目” 。海南多个房 地产项目都以高尔夫球场为卖点,包罗海口西海岸盈滨半岛 的高尔夫温泉小镇、西海岸高尔夫温泉别墅,三亚的亚龙湾 高尔夫别墅,陵水的钻石海岸、喷鼻水湾一号等等。 一个大型地产项目配备一个甚至少个高尔夫球场,正在海南并 非个案。总投资达 200 亿元、开辟期长达 10 年的雅居乐清 水湾占地 15000 亩,该项目沉金打制了 3 个十八洞国际高尔 夫球场,穿插于公寓、洋房、别墅多种业态的复杂旅逛度假 区中;鲁能集团斥巨资打制的三亚湾新城,配备了 72 杆的 高尔夫球场;自称为“海南高尔夫地产旗舰”的东山湖高尔 夫别墅度假村,依托的是一个十八洞的东山高尔夫球场;而 三亚海棠湾,以至规划了 11 个高尔夫球场。 正在房地产商看来,高尔夫球场的数量取打球人数没有太多关 系,至关主要的是这些高尔夫球场能够配套开辟奢华别墅或 其他物业。而按照经验,高尔夫别墅的价钱超出跨越周边地段同 类别墅价钱 50%以上。即便投入扶植和高尔夫球场是一 笔不小的开支,但这些相对于动辄数十亿的项目发卖额来说 就微不脚道了。 借帮海南国际旅逛岛的炒做概念,房地产再次成为海南最从 要的支柱财产,数据显示:海南房地产开辟投资也从 2007 年的 127.57 亿元上升到 2012 年的 830 亿元,商品房销 售从 2007 年的 312.52 万平方米上升到 2012 年的 890 万平方 米。而来自市场的统计数据显示,将来 3 至 5 年,海南包罗 正在售、库存和预备开辟的房产合计供应量约 1 亿平方米,脚 能够让海南消化 10 年以上。瑞银的董事总司理陶冬更婉言: 海南的空置房已远远跨越所有曼哈顿的房产! 资产办理公司能否又将送来一轮新的商机?我们无法精确 判断,但海南房地产历经又一个十年又构成了一个庞大泡沫 不容否定,官员们的乐不雅情感和梦幻般的吃语只能自 己。